不動産コンサルティング｜専任コンサルタントが支援

当社の不動産コンサルティングサービスは、単なる不動産取引の仲介や管理を行う業務ではなく、依頼者（企業、個人問わず）における課題や可能性を客観的な視点から分析し、長期視点に立った包括的かつ戦略的なアドバイスを行うことを目指しております。コンサルティングサービスの本質は、依頼者との間で締結される契約に基づき、不動産に関する高度な専門知識と技術を駆使し、公正かつ客観的な立場から依頼者の課題解決を支援することにあります。

具体的には、不動産の購入・売却・賃貸といった具体的な取引の支援にとどまらず、不動産の有効活用、資産運用、税金対策、相続対策など、依頼者が直面する多岐にわたる問題に対して最適な解決策を立案し、その意思決定を支援することにあると考えます。このため、当社の専任コンサルタント（中小企業診断士）は、依頼者にとって単なる取引の仲介者ではなく、長期的な資産価値の最大化を共に目指す戦略パートナーでありたいと考えております。

従来の不動産仲介業務や管理業務との違いはコンサルティングの視点の違いによります。不動産仲介業者が物件を「モノ」として捉え、売買や賃貸の成立という実務を主な業務とするのに対し、不動産コンサルティングサービスは、依頼者の課題解決に向けた戦略的な助言を顧客に提供する価値を考えます。単に物件を売ったり買ったりするのではなく、依頼者の長期的な目標達成に焦点を当てたアプローチに基づきます。

不動産仲介業は、宅地建物取引業法に基づき、物件の売買や賃貸借の仲介に特化しており、報酬の源泉は主に取引成立時の仲介手数料となります。

また不動産管理業務は、物件の維持管理や入居者対応が中心です 。これらに対し、不動産コンサルティングサービスは、不動産の選定から活用、法律や税務面での提案まで、幅広い視点から包括的にアプローチする点が最大の違いです。この役割分担の明確な区分は、不動産コンサルティングサービスが単なる実務代行ではなく、依頼者の意思決定を支援する「企画提案型」の業務に重きを置いていることを示していると言え、サービスに関わる報酬額は、コンサルティング業務の範囲に応じて決定します。

不動産コンサルティングサービスは、不動産の所有者が直面する長期に渡る様々な局面を想定しています。不動産の取得から始まり、活用、管理、最終的な処分に至るまで、資産のライフサイクル全体を包括的にサポートすることを意味します。サービス対象は、個人の住宅や投資用不動産だけでなく、企業の商業施設や遊休地など、多岐に渡り、近年増加している空き家問題や相続問題といった複雑な課題に対しても、その解決策の提案なども含まれます。

不動産コンサルティングサービスは、依頼者の目的や状況に応じて、様々な専門的なサービスを多角的に提供することが可能です。

 この分野では、土地や建物の潜在能力を最大限に引き出すための戦略を策定します。具体的な業務には、土地活用の企画提案、収支計画の策定、賃貸物件の空室対策、リフォームやリニューアルの提案、テナントの選定などが含まれます。当社のコンサルティングサービスの特徴は、コンサルタントが中小企業診断士と不動産関連の国家資格を保有しており、依頼者が保有する不動産をもとに、どのような「事業」が最も適しているか（P/L視点）、将来的にどのように資産として活用すべきか（B/S視点）という多角的な視点からアドバイスをいたします。

複雑化する相続税制や、共有名義、借地権といった権利関係の問題にも対応します。サービス内容は、相続税対策の立案、事業承継計画の立案、事業用資産の組み換え提案など、多岐に渡ります。具体的な事例として、相続財産の評価特例を適用することで相続税を節税したケースや、土地の一部を売却して納税資金を確保し、残りの土地で新たな賃貸事業を立ち上げた事例などがあります。

これから不動産投資を始める個人や法人に対し、最適な投資物件の選定から運用相談までを一貫してサポートします。市場調査と物件鑑定を行い、物件の収益性、空室リスク、家賃下落といったリスクを多角的に分析し、投資判断に役立つ情報を提供します。本業以外の新たな収益源として、不動産賃貸事業を立ち上げ、安定した家賃収入を確保しているケースが多くあります。

企業が保有する不動産資産（CRE）を最適化するための戦略立案を行います。これには、余剰不動産の売却や資産圧縮による財務改善、収益不動産の取得・運用サポート、さらには事業再編に伴う不動産プロジェクトの管理などが含まれる。底地・借地権の整理など、専門的な知識が求められる複雑な案件にも専任コンサルタントが対応いたします。

不動産コンサルティングは以下の順番で進めます。

全社および主たる事業の収益性・将来性分析：御社の事業構造を整理して、優先順位の把握を行い事業戦略を検討します。（必要に応じて決算書など財務諸表を拝見します）すでに経営計画など中長期の計画を作成されている場合は、そちらとの整合性を検証します。

企業が保有・賃借している全ての不動産について、所在地、利用状況、規模、コスト、権利形態、老朽度、担保状況などを詳細に把握します。この「資産棚卸し」を徹底することで、今後の戦略の土台が築かれます。

・保有資産と賃貸資産の区別

・遊休・未利用地の有無

・用途転換や売却の余地があるかどうか

企業の中長期的な経営目標や事業計画とCRE戦略を連動させることが重要です。例えば、将来的な事業拡大や新規進出を見据えた拠点計画、BCP（事業継続計画）への対応、デジタル化・リモートワーク推進に合わせたオフィス改革など、経営方針と不動産政策を連携させます。

不動産コンサルティングのゴールは、資産効率の向上、コスト削減、リスク低減、働き方改革への対応、企業価値の向上など多岐にわたります。これらを具体的な数値目標やKPIとして設定し、進捗を可視化することが推進力となります。

現状と目標を踏まえ、実施すべき施策とその優先順位を決定します。以下のような選択肢が挙げられます。

・遊休・未利用地の売却や有効活用（貸付、共同開発など）

・老朽化物件のリニューアル・建替え・処分

・テナント契約やリース契約見直しによるコスト最適化

・オフィス・工場・店舗の立地再編や統廃合

・省エネ・環境配慮型設備の導入によるESG対応

CRE戦略は“一度立てて終わり”ではありません。施策の実行後はKPIや財務指標、不動産の稼働率、従業員の満足度などを定期的に評価し、状況の変化に応じて改善します。これにより、中長期的な企業価値の向上につなげます。

不動産コンサルティングの案件は、様々な要素が複雑に絡み合うケースが多く、不動産実務だけではなく、法務、税務、経営面など多角的な視点からディスカッションをしながら、御社にとって最適なスキームを組み立てていく必要があります。

当社では、不動産関連資格を保有する中小企業診断士が中心となり、不動産コンサルティング研究会を主催しております。

経営コンサルティングの国家資格である中小企業診断士と不動産関連資格（宅地建物取引士、不動産鑑定士など）のダブルライセンスを持つ専門家と他の専門分野（弁護士、営利士など）が集まって、様々なテーマについてディスカッションを行なっております。

当社が提供する不動産コンサルティングサービスは、御社の課題に応じて適切な専門家とのチームを編成して、広範囲な視点から提案させていただきます。

【不動産コンサルティング研究会のウェブサイト】

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お急ぎの場合は問い合わせ窓口（03-6823-5434、担当：宮田）まで。